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Vermietete Eigentumswohnung Steuerlich Absetzen Beispiel Essay

Das können Vermieter von der Steuer absetzen

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Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. Ein Überblick über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben so manche Ausgabe, um ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen sie bei ihrer Steuererklärung die Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und Ausgaben mit einer Quittung oder einer Rechnung belegen. Es ist also unabdinglich, solche Belege zu sammeln und aufzubewahren, um die Kosten später in der Steuererklärung berücksichtigen zu können.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen

Prinzipiell können Vermieter alle Kosten, die ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich geltend machen. Im Einzelnen sind das folgende Positionen:

Immobilienanzeigen

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können sie in ihrer Steuererklärung geltend machen.

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Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision . Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

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Zinsen

Oft finanzieren Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen. Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsen können Vermieter von der Steuer absetzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Fällt beim Immobilienkauf eine Maklerprovision an, können Vermieter auch diese von der Steuer absetzen. Die Maklerkosten werden allerdings nicht auf einen Schlag abgezogen. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Diese können – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss jedes Jahr Grundsteuer an die Kommune zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Möbel

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden (bis Ende 2017 waren es 410 Euro). Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben werden kann, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, wird nun zehn Jahre lang jedes Jahr bei der Steuererklärung angegeben.

Reparaturen und Renovierung

Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen. Handwerkerkosten können aber von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beim Abschreiben der Handwerkerkosten gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter schreibt die vollen Kosten in dem Steuerjahr ab, in dem er die Reparatur bezahlt hat. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre.

Wer eine Mietimmobilie erwirbt und in den ersten drei Jahren Kosten für Instandsetzungen hat, die 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen, kann diese nicht innerhalb eines Zeitraums von einem bis fünf Jahren abschreiben. Diese Kosten zählen dann rechtlich zu den Anschaffungskosten, die jährlich mit zwei bis 2,5 Prozent linear abzuschreiben sind.

Nebenkosten

Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Fahrtkosten

Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können sie als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

Bürokosten

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt werden, können Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer von der Steuer absetzen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht.

3. Nebenkosten nicht unterschätzen

Bei Ihrer Finanzierungsplanung müssen Sie die anfallenden Erwerbsnebenkosten mit bis zu zehn Prozent des Immobilienpreises einkalkulieren. Neben den Kosten für Notar, Makler und Grundbuchamt hält Vater Staat die Hand auf und verlangt bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle unten). Abstandszahlungen für Inventar wie Markisen und eine Einbauküche oder die vom Vorbesitzer übernommene Instandhaltungsrücklage sollten im Kaufvertrag immer offen ausgewiesen werden, denn für diese Zahlungen verlangt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.

Neben der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig mit dem Kauf der Immobilie erhoben wird, verlangt die örtliche Kommune jährlich eine Grundsteuer, die sich nach dem Wert der Eigentumswohnung bemisst. Den Hebesatz legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest. Die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dies im Mietvertrag klar vereinbart wird.

4. Vermietungsverluste mit Miete verrechnen

Die erzielten Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. Bevor der Finanzminister jedoch abkassieren kann, dürfen Sie alle Kosten der Wohnung mit den Mieteinkünften verrechnen. Unterm Strich schreiben viele Wohnungsvermieter daher in der Anfangszeit rote Zahlen. Die Verluste können Sie mit anderem steuerpflichtigen Einkommen verrechnen und damit Ihre Steuerlast senken. Abgerechnet wird mit dem Finanzamt über das Formular „Anlage V“ zur Steuererklärung.

5. Schuldzinsen steuerlich absetzen

Wer vermietet, kann die Zinsen für die Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen. Der Zeitpunkt zum Bau oder Kauf einer Renditeimmobilie war noch nie so günstig wie jetzt – die Hypothekenzinsen haben ein rekordverdächtiges Tief erreicht. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent und einem Nominalzinssatz von drei Prozent kostet das gepumpte Geld nach Steuervorteilen daher nur 1,74 Prozent.

Es empfiehlt sich daher die Devise: Tilgen Sie so langsam wie möglich. Je nach Zeithorizont sollte das Objekt aber beim Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei sein, damit die Mieten im Rentenalter ungeschmälert das Familienbudget aufbessern. Anleger können mit ihrem Kreditgeber auch eine Zinsvorauszahlung vereinbaren.

Dieses Disagio kann bis zu zehn Prozent der Kreditsumme betragen und darf auf einen Schlag steuerlich geltend gemacht werden. Das ist steuerlich sinnvoll, wenn man gut verdient, künftig aber mit geringerem Einkommen rechnet.


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6. Abschreibungen: Den Fiskus am Wertverfall der Wohnung beteiligen

Besonders Steuer sparend ist die Gebäudeabschreibung, mittels derer sich der Fiskus an der Abnutzung und dem dadurch - theoretisch - verbundenen Wertverfall der Wohnung beteiligt. Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Alter der Immobilie. Bestandsimmobilien, die vor 1925 erbaut wurden, können pauschal mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden, jüngere Objekte mit maximal zwei Prozent. Abschreibung gibt es allerdings nur für den anteiligen Gebäude- oder Wohnungskaufpreis. Der mitgekaufte Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.

7. Mit Oldies besonders viel Steuern sparen

Besondere Abschreibungsregeln gelten für Baudenkmäler und sanierungsbedürftige Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Wer sich vom Charme eines alten Gutshofs, eine Gründerzeitvilla oder eines historisch besonders wertvollen Fachwerkhauses hat einfangen lassen, muss beim Kauf oft eine vergleichsweise geringe Summe auf den Tisch blättern.

Das dicke Ende folgt danach mit den oft erheblichen Sanierungskosten, um dem vernachlässigten Immobilienoldie wieder Leben einzuhauchen. Genau hier setzt die steuerliche Förderung an. Über hohe Sonderabschreibungen können Sie die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten aber zügig von der Steuer absetzen.

8. Bei Verlusten Freibetrag eintragen lassen

Kapitalanleger müssen nicht bis zur jährlichen Steuererklärung warten, um das Finanzamt zur Kasse zu bitten. Selbstständige können bei Immobilienverlusten eine Minderung ihrer vierteljährlichen Steuervorauszahlungen verlangen. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, sich ihre Vermietungsverluste als Freibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen zu lassen. So bleibt vom Gehalt Monat für Monat netto mehr übrig. Vordrucke für die Lohnsteuermäßigung gibt es beim Finanzamt.

9. Eigentumswohnung an Familienmitglieder vermieten und Steuern sparen

Möchten Sie Ihrer Verwandtschaft mit einer preiswerten Bleibe unter die Arme greifen, erhalten Sie attraktive Steuervorteile. Der Clou: Bei einer Wohnungsvermietung an Angehörige kann die vereinbarte Kaltmiete bis zu 34 Prozent unter der ortsüblichen Miete liegen und trotzdem können Sie alle Wohnungskosten in voller Höhe gegenrechnen.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes muss das Finanzamt steuersparende Mietverhältnisse mit den eigenen Kindern sogar dann anerkennen, wenn der Nachwuchs mangels eigenem Einkommen die Miete nur aus dem Barunterhalt seiner Eltern aufbringen kann (BFH- Urteil vom 19.10.1999, Aktenzeichen IX R 30/989). Trotz der für Steuerzahler positiven Rechtsprechung sollten Sie Mietverträge innerhalb der Familie immer schriftlich abschließen und buchstabengetreu einhalten.

Steuerprüfer und Finanzrichter achten nämlich streng auf die Einhaltung von Formalitäten. Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag für die Eigentumswohnung zu Konditionen abgeschlossen wird, wie sie unter Fremden üblich sind. Finden die Finanzbeamten hier ein Haar in der Suppe, kippen sie das familiäre Steuersparmodell.